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2021年上半年长沙楼市白皮书
发布日期:2021-10-08 20:59   来源:未知   阅读: 次 

  香港最真正最准资料。前言:2021年长沙楼市已经过半, “两集中”住宅地供应制度下土地市场有哪些变化?以稳为主的长沙楼市新建商品房、住宅供销情况如何?各物业类型的成交均价有何变化?公寓、商铺、写字楼去化情况如何?……诸如此类的每个问题都牵动着长沙楼市购房者的心。这一切的答案尽在《2021年上半年长沙楼市白皮书》!0731房产网20余年初心不改,始终坚持用数据发掘真相,通过指标描绘长沙楼市发展的轨迹。

  2021年上半年,全市土地一级市场总计挂牌供应303宗土地,总出让面积约为1352.19万㎡,环比下降20%;总建筑面积约为2965.09万㎡,环比下降了18%。

  由于长沙“两集中”住宅地供应的时间节点是4月、7月与10月,因此上半年的供应规模出现了明显下降。

  由于“两集中”住宅地供应政策的缘故,上半年长沙商住用地供应增多,占比达到33%。相应的,工业用地供应减少,占比由以往的半数,下降到今年上半年的43%。

  其他用地部分包含了多宗“港口”、“物流仓库”等基建用地,因此建筑规模小于占地。

  2021年上半年“六区一县”的土地一级市场总计挂牌供应152宗土地,占全市的50%;总出让面积约为856.91万㎡,占全市的63%;总建筑面积约为2052.29万㎡,占全市的69%。

  无论是用供应占地面积还是建筑面积,与去年同期相比,占比都有上升,增长幅度大约在15-17%。

  同样受“两集中”住宅地供应政策的影响,“六区一县”上半年供应量中,商住用地占比进一步扩大,达到了50%。这是近5年以来同期的最高值。

  2021年上半年全市土地一级市场总计挂牌成交284宗土地,总出让面积约为1309.34万㎡,环比下降15%;总成交建筑面积约为2799.96万㎡,环比下降14%。

  受供应影响,上半年成交量环比下降,但同比却上升。而且上半年的成交量是近3年以来的新高,这表明房企买地意愿高。

  各类土地成交量占比,与各自的供应量基本是一致的,这说明上半年土地流拍少。

  今年上半年,商住用地与住宅用地的成交楼面均价都有明显的上升,这与首批“两集中”供应中热门、高价、优质土地数量多有直接关系。

  而商业用地的突飞猛进,则是因为浏阳、宁乡多宗加油加气站用地的抬升的,剔除掉这些城市基建配套用地,实际的成交楼面价为3368元/㎡。

  2021年上半年“六区一县”土地一级市场总计挂牌成交149宗土地,占全市的52%;总出让面积约为822.41万㎡,占全市的63%;总建筑面积约为1901.79万㎡,占全市的68%。

  各类土地的成交占比与供应曲线同步。由于“两集中”住宅地供应范围广,洋湖、滨江、麓谷、月亮岛、城北、武广、省府等板块在上半年都有较为亮眼的成交数据;甚至一些“冷门”板块,比如四方坪、月湖、湘龙等也有新增土地成交。

  住宅用地与商住用地的成交楼面均价匀速增长,侧面反映出长沙楼市调控政策的持续性。

  由于2020年受到了疫情的影响,土地增速放缓。随着抗疫的初步胜利,这部分被压制的需求原本应该在今年上半年得到释放,但“两集中”住宅地供应制度的执行,再次改变了供应节奏。

  对于房企而言,新一轮的洗牌即将开启。土地作为生命线,集中供应意味着房企之间的竞争将加剧,“钞能力+幸运MAX”的企业通吃。

  对于楼市而言,同期竞争加剧,或将开启价格战。“顺利回笼资金,企业才能有钱,有钱了才能买地”,在这样一个逻辑之下,每一个供地间歇,或将成为房企扎堆销售的集中时段。

  也是因为“两集中”的缘故,目前土地招拍挂的旺季与淡季分明。上半年的土地热点事件,基本都来自这一时段。

  1.4.1 成交金额超381亿元,长沙首批“两集中”住宅地竞拍最终溢价26.5亿元

  6月1日,长沙首批“两集中”住宅地进入竞拍阶段,阳光城、保利、龙湖、旭辉、金茂、中建信和、五矿、绿城、运达、万科、和顺等房企大咖齐聚首。

  此次住宅用地“两集中”一共推出36宗土地,其中成功出让33宗。在这批成交土地中,有24宗当场落定,还有9宗则触发了熔断, 总成交面积约297万㎡,成交金额381.22亿元,溢价约26.52亿元。

  在首批“两集中”住宅地土拍过程中,诞生了长沙土地成交楼面价新纪录——14157元/㎡。

  这个新纪录出自[2021]长沙市048号地,即南湖新城的“24号地块北”。这宗地周边的房价在11500-14500元/㎡之间。而048号的下限就已经是目前片区房价的上限了。

  这宗土地位于天心区殷家冲路,即盛传已久的“南湖火车头地块”。它的西侧是火车头文化公园。临江是它最大的特色之一,与沿江风光带的直线号由长沙驰景房地产开发有限公司摇得,它是绿城旗下子公司。

  6月9日,[2021]长沙市044号开启摇号,这是长沙首次“两集中”压台大戏。这宗土地位于岳麓区红枫路与紫荆路交会处东北角,即梅溪湖国际新城二期。

  参与摇号的有中粮、万科、当代、中国电建、碧桂园、世茂、龙湖、北辰、湾田、时代、保利、旭辉、中天、绿城、中海、华润、南山、金茂、正荣、越秀等57家房企,中签率仅1.8%,这两个数据是本次土拍之最。

  随着黄花机场的扩建,它对城市区域的经济带动作用将愈加明显。湖南自贸试验区突出临空经济、临港经济,重点发展高端装备制造、有色金属加工等制造业,将做优做强实体经济。以黄花机场为基础的湖南自贸区长沙临空片区将迎来产业升级,人群聚集、以及城市配套的完善升级。片区将发展为长沙对外的名片。

  在这样一个背景之下,先有华远置业拿下机场门口的109号、110号与111号三宗地,将在临空区投资100亿元,打造临空高端商务项区。后有三一集团一口气摘得112号、114-121号共计9宗地,其中居住用地的出让面积超52万㎡。随后,保利溢价摘得[2021]长沙县001号。一个月之内居住用地的新增建筑面积高达189万㎡。

  集空港、产业、宜居一体的湖南自贸区临空片区,未来将打造成为宜居都市,成为长沙最具国际范的新城封面。

  就成交金额而言,上半年商品房住宅前三名为,中海阅溪府成交32.80亿元、绿地V岛24.45亿元、旭辉雨花郡22.34亿元;就成交面积而言商品房住宅前三名为,中海阅溪府成交21.26万㎡、融创会展上东区19.31万㎡、绿地V岛17.19万㎡。

  从各行政区住宅成交情况来看,岳麓区居首位,成交306.73万㎡,其次为雨花区和望城区。从成交均价来看,开福区成交均价最高,达12036元/㎡,开福区绿地V岛、龙湖春江天玺、北辰三角洲位列销售前三甲,销售金额分别为24.45亿元、19.13亿元、13.46亿元。芙蓉、天心、雨花、岳麓住宅成交均价差别不大,浏阳市均价最低。

  从内五区公寓成交面积结构来看,公寓面积基本集中在50㎡以上和40-50㎡,这两类占据市场的70%以上,扭转了去年7成以上公寓成交均为30-50㎡的情况。30㎡以下的公寓成交面积占比最低,仅为3.45%。就成交面积而言,上半年红星全球农批中心成交5.08万㎡、碧桂园印象成交3.22万㎡、三湘一品成交2.62万㎡。

  从公寓总价结构来看,将近半数公寓单套价格为30-50万,其次为50-80万,由于购房者需要的公寓面积增加,对地段、配套要求提升,50-80万总价的公寓也相对增加,100万以上总价的公寓占比也直逼10%。就成交金额而言,上半年三湘一品成交4.97亿元、红星全球农批中心成交4.01亿元、敬天广场成交3.51亿元。

  从写字楼成交面积结构来看,200㎡以上的写字楼成交占比最高,达54.26%,其次是100-200㎡面积段的,占比在20%左右,其余面积段的写字楼成交占比均较低。就成交面积而言,上半年五矿万境财智中心成交2.67万㎡、汇景发展环球中心成交1.75万㎡、北辰时代广场成交1.54万㎡,位列前三甲。

  2021年上半年“两集中”住宅地供应制度的执行,改变了之前的土地供应节奏,形成了土地供应的明显淡旺季,可以预期的是,往后在旺季的土地供应时期,房企之间的竞争将进一步加剧,新一轮房企洗牌即将开启,品牌房企将成为拿地主力军。

  从土拍市场的激烈程度来看,无论是参与拍地的房企数量,还是最终成交的地块楼面价或住宅限价都在稳步增长,这也预测着下半年土地市场仍旧热度不减,表现强劲。

  2021年上半年商品房住宅均价仍维持稳中有升态势,六区一县住宅均价已破万元大关。由于2021年六区一县成交地块中,商住用地楼面价平均达4700元/㎡以上,纯住宅用地楼面价近4000元/㎡,加之毛坯住宅限价基本在1000元/㎡以上,由此,下半年房价稳中微升的态势可见一斑,前提是“稳”的总方针不变。

  2021年上半年长沙楼市出现供不应求的现象,供销比降至多年来的低点,预期下半年将有所好转,市场有望回归供需相对平衡的状态。

  从供给方面来看,上半年楼盘预售面积总量不低,但供应出现放缓现象,由于成交火爆,存量降低,预期下半年供应节奏将有所提快,预售面积将高于上半年。

  从需求方面来看,目前市场整体仍以刚需客群为主,改善需求也在进一步增长,购房需求相对旺盛,而且购房者对于地段、配套、舒适度有一定要求的前提下,区域的分化也将逐步显现。

  一方面,2021年上半年公寓市场仍处于竞争激烈的态势,公寓持续以价换量,成交均价处于下降趋势,整体去化比较困难。

  另一方面,公寓市场在竞争激烈的同时分化也比较严重,2021年上半年地段佳、配套好、面积适中的项目去化速度快,也能较快得到市场的认可。

  2021年下半年,公寓仍然会维持激烈竞争,以价换量仍会继续,同质化严重的产品去化依旧缓慢,地段好、配套好、面积适中的公寓相对去化轻松些。

  2021年上半年商办市场成交仍旧乏力,因供过于求,库存高企等问题,去化周期相对其他物业更高。

  加之今年又是长沙商业综合体的爆发之年,这极度考验商业综合体的运营能力,如何有效吸引人群,如何脱离同质化,如何贴近消费者需求等问题,只有解决这些问题,才能在激烈的竞争中脱颖而出。

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